北京石景山的又一新楼盘,融创长安悦玺,即将问世

时间:2021/8/5 15:07:02

7月25日这天,融创公布了北京石景山衙门口地块的案名——长安悦玺。不只是案名,连户型图都出来了,样板间也已经开放。 这距离融创与石泰集团拿下这块地的时间,仅仅过去了75天。 不太正常的是,项目海报上出现的开发商不是融创和石泰集团两家,而是五家开发商: 除了前期的隐身大佬陕建地产,招商蛇口、北京城建也参与了进来。 北京第一次集中土地成交,结束还不到三个月时间,但那场世纪大土拍已经引发了越演越烈的暗流。

7月25日这天,融创公布了北京石景山衙门口地块的案名——长安悦玺。不只是案名,连户型图都出来了,样板间也已经开放。

这距离融创与石泰集团拿下这块地的时间,仅仅过去了75天。

不太正常的是,项目海报上出现的开发商不是融创和石泰集团两家,而是五家开发商:

除了前期的隐身大佬陕建地产,招商蛇口、北京城建也参与了进来。
北京第一次集中土地成交,结束还不到三个月时间,但那场世纪大土拍已经引发了越演越烈的暗流。
5月10日到11日成交的25宗地块中,已有11宗发生过联合体层面的变动,并且这个数字极有可能继续扩大:

金盏卓越地块:首开旭辉后期参与开发

卓越+中交马连店地块:中交房地产集团将扩大股权比例

卓越+中交生命科学园地块:中交房地产集团将扩大股权比例

金地宋庄地块:拿地前卓越原本计划参与,后又退出

招商+五矿+城建王四营L03地块:融创后期参与,招商退出

金地+保利+华润南皋地块:金地退出联合体

金地+保利+华润王四营L01地块:金地、华润退出联合体

融创+石泰衙门口地块:招商+城建参与(陕建拿地时隐身参与)

首开+卓越张郭庄地块:北京建工后期参与

金茂张家坟地块:传卓越后期计划参与

住总+首开旧宫地块:保利后期参与开发

融创树村南地块:厦门国贸隐身参与

融创树村北地块:陕西建工隐身参与

……

这么多开发主体,最让人意外,也最让人迷惑的,是来自深圳的卓越集团。

北京第一轮集中供地的两天时间里,他们或独立参拍,或联合合作伙伴,拿下四宗土地,狂砸187亿。这份豪气,融创的孙宏斌也不过如此。
即使如此,我们还是低估了卓越集团豪赌北京的决心。

02
5月11日那天,金地以45.16亿元的代价拿下北京通州宋庄地块,竞拍开始后,仅1轮现场竞价,金地就宣告胜利。
当时,一个和金地参与竞拍的房企,就是卓越集团。
据说,拍地之前卓越曾私下联系金地,计划联手拿下宋庄地块,但整个过程由金地负责,地块到手之后,卓越再以伙伴身份介入后续操作。
不过,金地万万没想到,卓越的走位会如此飘忽,就在最近,卓越已经决定退出该地块,不和金地玩了。
被放了鸽子的金地,正在紧锣密鼓地寻找新的合作伙伴。可惜,第二轮供地马上就要开始,寻找新的合作伙伴的事情并不顺利。
金地的人说:万箭穿心。

 

但让人吃惊的是,决定退出金地宋庄地块后,卓越又马不停蹄地找了新的朋友,他们很可能将参与金茂在丰台区获得的张家坟地块。
在丰台张家坟地块的竞拍现场,金茂同样仅仅一轮竞价就拿到了这块地,而和金茂同时参与的另外一个联合体,其中也包括了卓越集团。
人有多大胆,地有多大产,对北京,卓越的赌注超乎了我们的想象。
被卓越虚晃一枪的,不只是金地。之前,中交+卓越拿下昌平两宗地块的第二天,便传出了卓越要退出联合体的消息。
虽然卓越方面光速辟谣,但围观群众还是发现了蛛丝马迹。卓越独立摘得朝阳金盏地块之后,开开心心地发了拿地海报。但与中交合作拿下昌平两宗地块后,却毫无表示,过于冷静。
谈过恋爱的人都知道,冷暴力,是分手的前兆。
之后,昌平项目招兵买马,也是中交形单影只发了海报,卓越连个logo都没出。
卓越确实并非完全退出联合体,而是将在后期减持股份,他们放弃掉的部分股权,将由中交房地产集团接手。
然而,在原本的计划中,中交与卓越的持股的比例,分别为49.99%,剩下的一点点股份,是中交地产的管理层通过跟投获得。
接下来,卓越具体会让渡多少股权给中交房地产集团,就看两家怎么商量了。

03
所有的一切,在去年11月3日,陈凯走进卓越深圳总部6401会议室的那一刻,就已经注定。
据说,当时卓越集团老板李华也在场,对于陈凯,李华只提了一个小小的要求:
让卓越更卓越。
李老板的这句话说得婉转又飘忽,但紧接着,卓越内部便有了两到三年内,做到行业top20的业绩红线。
在某机构的排行榜上,2020年第20名房企的全口径销售额是1688亿,当年卓越的全口径销售额是994亿。
中间694亿的差距,就靠陈凯来补了。这意味着,陈凯要在两到三年内,再干出一个卓越。
怎么再干出一个卓越,是个考验技术与经验的活儿。资金密度高、流量大的城市,只有北上杭深。今年上半年,深圳、上海暴涨之后,很多人都认为:
房价轮动该轮到北京了。
卓越是这么想的,很多第一轮集中供地凶猛拿地的房企,也是这么想的,于是他们在北京的一通操作,让很多同行都直说看不懂。
同行看不懂的是,在赔钱这件事上,为啥会有人这么勇敢无畏。
以昌平两宗地块为例,楼面价与限价之间的缝差,简直可怜:

东小口马连店地块:10667元/㎡

生命科学园三期地块:12156/

亏是定了,只是亏多亏少的问题,这个缝差,高周转也救不了命,卓越退出联合体,从利润逻辑上完全没毛病。

但卓越居然选择留下。
这事其实也能解释得通,收缩股权,等于收缩亏损,但全口径销售额,却不会有半点损失。算算昌平两个项目货值的总盘子,18.73万㎡的总建面,120亿左右的货值。
五分之一个卓越的小目标,就能完成了。